房地產(chǎn)企業(yè)收取的定金是否繳納企業(yè)所得稅

提問：1、房地產(chǎn)企業(yè)已達到國稅發(fā)〔2009〕31號文的收入結(jié)轉(zhuǎn)條件后，未簽定售房合同收取的款項(例如定金等)，是否應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅?

2、在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳，未達到收入結(jié)轉(zhuǎn)條件的定金所預(yù)繳的企業(yè)所得稅是否可以全額抵減完工年度當(dāng)年所繳納的企業(yè)所得稅?

回復(fù)：1、國稅發(fā)〔2009〕31號文件第六條明確規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。

也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，應(yīng)該以簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》為前提。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房業(yè)主簽訂了《預(yù)售合同》或《銷售合同》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款項(如定金、預(yù)付款等)，均應(yīng)該按照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅;反之，房地產(chǎn)公司沒有與購房者簽訂相關(guān)合同，所收取的款項(如：訂金、誠意金、vip會員費等)，是不需要繳納企業(yè)所得稅的。

2、已經(jīng)預(yù)繳的企業(yè)所得稅在匯算時作為預(yù)繳稅款處理，可以全額抵減匯算的所得稅。

專家分析：“定金”指為保證合同的履行，消費者預(yù)先向家具銷售者(賣方)交納一定數(shù)額的錢款。合同上是“定金”的，依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如果無約定，家具銷售者違約時，“定金”雙倍返還;消費者違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的 20% 。

而對“訂金”，目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”。“訂金”的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，家具銷售者違約時，應(yīng)無條件退款;消費者違約時，可以與家具銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在:

一、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反;而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

二、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。

三、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20%;而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。

四、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。